中国买家20套美国别墅承继之殇：遗产税约40%王君(化名)，中国某国有银行私人银行客户。家中独子，现年36岁。初中时赴美国就学，两年前回国，但仍然没平稳职业。

王君之父是民营企业主，母亲为全职太太。2009年开始，其父先后在美国购买别墅等房产20套，并以自己的名义持有人。2012年，王君父亲的企业破产倒闭。

由于负债累累债务，王家在国内的房产和存款皆被查禁抵债，仅有只剩母亲多年积累下的少量资金用作日常生活。屋漏稍遭到当夜雨，近期王君的父亲又因病去世。国内资产的完全化为乌有，王君之后想起去美国承继父亲的20套房产，不过意想不到的是海外资产的承继也并不是那么成功。

我在认识时了解到，因为这些房屋空置了很久，欠薪了房产税，有的早已被拍卖会了。其次，要承继财产还有高达40%的遗产税。由于王君和其父亲皆不是美国公民或者持有人美国绿卡，因此并无法享用较高免税额。

中兴律师事务所王芳家族办公室律师冯骜在拒绝接受21世纪经济报导记者专访时回应。正如《北京碰上西雅图之不二情书》中刻画的场景一样，近几年，预示着财富的累积，更加多的中国境内高净值人群开始将自己的资产集中投资到海外，还包括海外房地产。

冯骜警告有海外置业市场需求的投资者，在出售境外房产时要慎重考虑谁去持有人这些房产，并理解确切当地的税务及法律政策，提早作好税务筹划，比如通过信托等方式持有人。并未交纳房产税鸠占雀巢当年王君父亲一共在美国买了20套别墅：加利福尼亚州10套;夏威夷州6套另加一个奢华游艇;纽约州2套;马萨诸塞州2套。王君遇上的第一个拦路虎就是房产税。

当王君到了美国，找到这些空置已幸的房屋中，纽约州和马萨诸塞州的房子里面早已被别人寄居上了。原本，王君的父亲持有人上述房屋多年，却没过来居住于，也没决定当地中介负责管理照料经营，结果欠薪了多年房产税。因为欠缴房产税被政府拍卖会了，里面早就雀巢鸠占寄居上了别的家庭。

在美国，房产税的征税早已有两百多年的历史，从其建国初期房产税的征税就被写道了各州的法律条文上，住房递房产税是天经地义的事情。美国的土地和房产都是私有的，而且是永久产权。对于房产税怎么征税，有所不同的州有有所不同的规定，有的按季度递，有的按月交。

冯骜回应，美国每个州政府都有专门的交地税网站，在全球都可以便利交纳。不少初到美国的购房者，由于不确切或不推崇房产税的交纳，在现金付清房款之后以为就可以一劳永逸放心居住于了，却知道税是回来房子的，世世代代居住于，世世代代交税。遗产税高达40%除了因为欠薪房产税房子被拍卖会，王君想顺利承继父亲的房产，还有一道拦路虎就是，必须交纳高额的遗产税。随后，王君马不停蹄，跨越东西两岸，飞回了加州。

却是他父亲在加州出售的房子最多，如果需要成功承继，这辈子也却是衣食无忧了。到加州后，王君之后寻找当地律师，著手办理承继申请时，又面对一个问题，没想到在美国承继遗产有高额的遗产税。因为王君父亲是中国国籍，没美国绿卡，而且长年生活在中国大陆，其父亲去世后，留给的美国房产视作他父亲的美国遗产，面对美国的高额遗产税。

根据美国的联邦税法规定，美国人的遗产税征税额度在2016年低约545万美元/人。然而王君父亲不是美国人，遗产税征税额度只有真是的6万美元/人。且美国的联邦遗产税高达40%，这么极大的资金，王君这要去哪才能筹措这40%?冯骜建议，第一个办法是可以与美国国税局和州税务机构交流，再行尽可能缴纳一部分欠缴税款，和税务机构签定付税协议(Tax Payment arrangement)。

因为美国的税务机构，花钱的事情是可以商量和交流的，可以根据纳税人的偿还债务能力，个性化地设计偿还时间，偿还工程进度。此外，王君还可以利用税收协议免税全部或者部分美国遗产税。但是，意外的是中国和美国的税收协议中没此项规定，美国只跟16个国家的税收协议中，规定了遗产税免税条款，但并不还包括中国大陆。王君还可以遵守美国遗产证书流程。

具体操作方式是，王君申请人沦为父亲遗产的管理人，出售父亲的所有美国房产，交纳完了父亲的美国遗产税后，如果还有剩下归自己。这样操作者也是王君现在的情况下，一种较为好的可行性操作者办法。这也必须通过专门的遗嘱检验法院(Probate Court)展开检验，并且聘用美国当地州的律师展开遗产证书。这样做到王君还不会面对高额的美国加州律师费用和旷日持久的遗产继续执行流程。

冯骜回应。他称之为，在海外置业要慎重考虑让谁去持有人这些房产，如果王君父亲当年在美国置业的时候在当地正式成立信托去持有人这些房产，并且将这些信托植入美国境外公司中。这样父亲未来百年后，可以通过赠予儿子境外公司股权的形式，跨过美国遗产税。

其次，冯骜建议，海外投资，也不该把财富都放到境外的房产上，而是可以通过大陆的人身保险工具、公证遗嘱、民事他益信托等工具精妙的决定财富承传，确保自己家庭成员的身体健康生活。

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